Se dice que la mejor inversión es la que se efectúa en la tierra, por lo que “comprar una propiedad” quizás represente para una persona la inversión de su vida.
Por eso, tanto cuando estamos en la búsqueda o se nos presenta una oportunidad de comprar una propiedad –sea un terreno, casa, departamento, campo, etc., es conveniente tener en cuenta algunos consejos para evitarnos problemas o ser estafados.
Como primer paso es conveniente efectuar dos trámites previos.
1) Solicitar un “informe de Dominio” en el Registro de la Propiedad Inmueble: este debe tramitarlo y firmarlo un abogado, escribano o Ingeniero mediante los Formularios especiales del Registro.
Es un trámite que necesariamente debe suscribirlo un profesional cuando quien lo solicita NO es el titular del inmueble, y para solicitarlo se debe saber los datos del Dueño o Matricula Folio Real o Matricula Catastral. De dicho informe resultará quien es el “titular registral” del inmueble, si se encuentra afectado por medidas cautelares, gravámenes y demás estado del mismo.
2) Pedir un “Informe sobre el estado parcelario” en el Administración General de Catastro: cualquier persona lo puede solicitar mediante Nota presentada en mesa de entrada (abonando el sellado correspondiente) en el cual se debe consignar correctamente la “Matricula Catastral” de la propiedad. Este nos informará las medidas, superficie, linderos, dueños, poseedores, y las Mensuras registradas sobre la parcela.
Si de estos informes resulta la coincidencia de los datos de nuestro “vendedor” y que el inmueble no tiene observaciones, podemos continuar con la operación.
Para la ley (Código Civil y Comercial de la Nación) la forma correcta de adquirir una propiedad es a través de un procedimiento constituido por tres requisitos: “Titulo, Modo e Inscripción registral”. El TITULO es el instrumento idóneo, perfecto y válido que tiene la aptitud de trasferir el dominio. EL MODO es la entrega material de la cosa del vendedor al comprador llamada jurídicamente “tradición”.
Por lógica, con el Modo no hay problemas porque la entrega es observable por las partes; los problemas surgen con el Titulo; por ello surge la duda ¿cómo saber cuándo el TITULO es idóneo y correcto para adquirir y transferir la propiedad? Esto se efectúa mediante la Escritura Pública o el Testimonio de Hijuela.
La Escritura Pública es el instrumento público confeccionado por un Escribano Publico, con todas las formalidades legales, la cual básicamente describe el contrato de compraventa de un inmueble celebrado entre dos partes. Ahí se detallan los datos completos del vendedor, del comprador, del inmueble (con todos sus datos catastrales y registrales), y el precio, además de las firmas de todas las partes. Para que la Escritura sea válida debe estar inscripta en el Registro de la Propiedad inmueble (lo cual surge del sello del organismo que generalmente se encuentra al final de la Escritura).
La HIJUELA es el instrumento expedido por el Juez en virtud de un juicio sucesorio, en el cual se adjudica a una persona que ostenta la calidad de heredero la propiedad del inmueble que fuera titular el causante (difunto). Dicho Testimonio de hijuela para ser válido debe contener todos los sellos y firmas del juez, Secretario y Juzgado que la expide.
Ahora bien ¿Qué sucede con los BOLETOS DE COMPRAVENTA? Si bien para la ley, este no es el instrumento válido para adquirir y transferir la propiedad, en la práctica comercial inmobiliaria se ha consagrado como el instrumento de venta por excelencia, debido a la onerosidad y al engorroso trámite que representa efectuar una Escritura Pública.
Si bien tanto la doctrina y parte de los jueces se resisten a aceptarlo, el Boleto es el instrumento mas común para materializar una compraventa; a tal punto que ha recibido respaldo y protección legal (así en la Ley de quiebras y en el nuevo Código Civil y comercial).
Se lo puede definir como un precontrato de compraventa en el cual las partes se obligan a efectuar posteriormente la Escritura, por ello, en éste se detallan los datos del vendedor, comprador, del inmueble correctamente especificado, precio de venta, forma de pago, y demás circunstancias de la operación. Al ser un acuerdo entre particulares, es conveniente que las firmas de la partes se certifiquen por Escribano Publico para que adquiera fecha cierta y validez.
Otros instrumentos que se usan para concretar una compraventa son las Cesiones de Derechos hereditarios y posesorios.
La CESIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS es un acuerdo por el cual un heredero –declarado o no dentro de un juicio sucesorio- vende en forma gratuita u onerosa a otra persona –un coheredero o tercero- los derechos que le corresponden o pudieren corresponderle en una herencia determinada, cuyo objeto recae generalmente sobre un inmueble.
Para que sea válida dicha Cesión debe efectuarse mediante Escritura Pública con todas las formalidades pertinentes, porque la ley así lo exige en el caso de los inmuebles. Es usual que se esta forma se utilice para dividir o repartir la propiedad del causante entre los herederos, o venderla a un tercero (lo que se denomina partición) sin tener que esperar que finalice el juicio sucesorio.
La CESIÓN DE DERECHOS POSESORIOS es un Contrato por el cual una persona que no es la “titular registral” es poseedora de un terreno o propiedad –sin que exista otro dueño- le vende a otra persona dicha propiedad juntamente con la calidad de poseedor, a fin de que posteriormente el comprador inicie un juicio de prescripción adquisitiva.
Es un acuerdo entre particulares, el cual se consignan todos los datos de un Contrato común (datos de las partes, precio de la venta, especificaciones del terreno y demás circunstancias) por lo que también se aconseja que las firmas de las partes se certifiquen por Escribano Público para que adquiera validez y fecha cierta.
En definitiva: antes de comprar una propiedad es conveniente efectuar los trámites previos reseñados, y al momento de concretar la operación revisar la documentación que el vendedor nos ofrece teniendo en cuenta los recaudos mencionados para evitarnos mayores problemas.
Dra. ANA CLAUDIA MASCAREÑO CÓRDOBA
Abogada Especialista en Derecho Inmobiliario Urbanístico y de la Construcción
